Wohnkredit – Fragen zu deiner Finanzierung beantwortet

Was ist ein Wohnkredit?

Du hast deine Traumimmobilie gefunden? Dann stellt sich sicher für dich die Frage nach der Finanzierung, denn kaum jemand kann sich heutzutage Immobilien ohne Fremdfinanzierung leisten. Die Lösung ist ein Wohnkredit: Dieser kann die Eigenmittel, also das, was du schon erspart hast, ergänzen und so den Kauf des Hauses oder der Eigentumswohnung perfekt machen. Einem Wohnkredit entspricht auch ein Hypothekarkredit oder Immobilienkredit, die Baufinanzierung oder der Baukredit. Ein Kredit ist ein Darlehen, das zum Kauf einer Immobilie aufgenommen wird und das im Regelfall von einer Bank oder einer Sparkasse zur Verfügung gestellt wird. Für das geliehene Geld müssen im Gegenzug Zinsen gezahlt werden. Die monatlichen Rückzahlungsraten bestehen aus den Tilgungen für die geliehene Kreditsumme und den Zinsen, die gezahlt werden müssen.

Was ist eine Hypothek?

Das Wesen eines Wohnkredites ist, dass dieser in der Regel mit einer Hypothek abgesichert wird. Hypothek bedeutet, dass die Bank zur Absicherung ein dingliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen lässt. Als Grundbuch wird ein öffentliches Verzeichnis bezeichnet, in dem alle Grundstücke und die jeweilig dazugehörigen Rechte eingetragen werden. Es wird von den Bezirksgerichten geführt, heutzutage passiert das elektronisch. Wenn du ein Grundstück mithilfe einer Fremdfinanzierung kaufst, ist für jedermann im Grundbuch ersichtlich, dass dein Grundstück mit einer Hypothek in einer bestimmten Höhe belastet ist. Wenn die Kredittilgung vollständig erfolgt ist, kann die Löschung der Hypothek im Grundbuch beim Grundbuchgericht beantragt werden.

Wenn der Käufer der Immobilie in Zukunft die Raten für den Kredit nicht zurückzahlt, kann die Bank im Ernstfall – nach Setzen einer Nachfrist – das Grundstück veräußern. Im Regelfall wird die Immobilie dann versteigert. Die Hypothek ist also eine Sicherheit für den Darlehensgeber, damit er im Falle des Falles einen Vermögenswert hat, den er verwerten kann, um die Kreditsumme abzudecken.

Zur Absicherung des Darlehens gibt es auch die Bürgschaft. Im Gegensatz zu einer Hypothek ist die Bürgschaft nicht mit dem Wert der Liegenschaft begrenzt. Ein Bürge verpflichtet sich persönlich, die fremde Schuld zu übernehmen, wenn der Hauptschuldner, also der Eigentümer der Immobilie, nicht zahlt. Das kann für den Bürgen sehr teuer werden. Eine Bürgschaft ist also sehr risikoreich und muss gut durchdacht werden.

Welche Vorrausetzungen brauche ich für einen Wohnkredit?

Wer einen Wohnkredit abschließt, muss sich im Vorfeld über folgende Fakten im Klaren sein.

• Rechtliche Voraussetzungen
  Damit du überhaupt einen Kredit bekommst, musst du volljährig, also über 18 Jahre alt sein, geschäftsfähig sein und über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Geschäftsfähig bedeutet, dass man fähig ist, Willenserklärungen rechtsgültig abzugeben und entgegenzunehmen, dass man also Verträge abschließen darf. Geschäftsfähig ist jeder, der volljährig ist und der keine geistige Krankheit hat.
• Eigenmittel
  Für den Kauf einer Immobilie musst du im Normalfall über Eigenmittel verfügen. Als Faustregel gilt, dass mindestens 20 Prozent Eigenmittel (also Erspartes) vorhanden sein müssen. Der Kaufpreis darf nur zu maximal 80 Prozent mit Fremdmitteln (also einer Darlehenssumme) finanziert werden. Wer auf einen höheren Prozentsatz an Eigenmitteln zurückgreifen kann, hat es umso besser. Damit wird nämlich die Kreditwürdigkeit erhöht, also die Chance, überhaupt einen Kredit zu bekommen. Und auch die Kreditkonditionen werden besser sein, zum Beispiel die Zinsen, die Laufzeit oder die Höhe des Pfandrechtes.
• Tragbarkeit
  Bei Aufnahme der Kreditsumme muss du prüfen, ob die sogenannte Tragbarkeit gegeben ist. Das bedeutet, dass du dir die laufenden Kosten für deine neue Immobilie leisten kannst, also die monatlichen Tilgungsraten, die Zinsen und Nebenkosten des neuen Eigenheims. Besonders bei Aufnahme eines Baukredits musst du auch die noch anstehenden Baukosten in die Berechnungen miteinbeziehen. Wenn diese kalkulatorische Gesamtsumme weniger als ein Drittel deines jährlichen Einkommens ausmacht, ist der Kredit für dich tragbar. Als Faustregel gilt, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Einkommens betragen soll.

Was muss ich vor Abschluss eines Wohnkredites beachten?

Bevor du einen Kredit zum Erwerb deines neuen Eigenheims aufnimmst, informiere dich über folgendes.

• Nebenkosten
  Wer einen Kredit für eine Immobilie aufnimmt, muss mit Nebenkosten rechnen: Kosten für den Kauf der Immobilie, Eintragungskosten im Grundbuch, Grunderwerbssteuer, Kosten für den Notar, Bearbeitungskosten, Schätz- und Kontoführungsgebühren, Kosten für die Eintragung des Pfandrechtes, Prämien für die Versicherung (Kreditrestschuldversicherung oder Lebensversicherung), die oftmals von der Bank oder Sparkasse gefordert werden.
• Zinsniveau
  Ein Hypothekarkredit läuft oftmals über viele Jahre, daher ist es wahrscheinlich, dass sich in diesem Zeitraum auch das allgemeine Zinsniveau ändert. Derzeit sind die Zinsen gering, aber es ist anzunehmen, dass die Zinsen irgendwann einmal wieder steigen werden, und damit dann auch die monatliche Belastung für den Kreditnehmer. Wird einen variabler Zinssatz vereinbart, achte darauf, was der vereinbarte Referenzzinssatz ist (wie zum Beispiel der Euro-Zinsswap oder der Euribor) und wie hoch der Aufschlag darauf ist. Über diesen kann man mit dem Kreditinstitut verhandeln.
• Informationen des Kreditinstitutes
  Bevor du den Immobilienkredit abschließt, muss dir die Bank eine Übersicht über alle möglichen Kosten in Form des effektiven Jahreszinssatzes zur Verfügung stellen. Wenn du diese Übersicht von zwei oder mehreren in Frage kommenden Kreditinstituten verlangst, kannst du die Angebote besser miteinander vergleichen.
• Sondertilgungen
  Vor Abschluss solltest du abklären, ob es möglich ist, den Kredit bei Bedarf schon frühzeitig zurückzuzahlen. Es kann sein, dass bei vorzeitiger Rückzahlung eine Strafzahlung oder eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen fällig wird. Das sollte vor Abschluss des Kredits geklärt werden, und du solltest dir diese Option offenhalten.
• Rückzahlungsfreie Zeit
  Es kann immer etwas passieren, und so kann es auch Zeiten geben, in denen die Tilgung des Kredits nicht vorgenommen werden kann, weil das Geld wegen Krankheit oder wegen Arbeitslosigkeit knapp ist. Welche Möglichkeiten du als Kreditnehmer hast, und ob du auch die Option einer rückzahlungsfreien Zeit hast, sollte schon im Vorfeld mit der Bank abgeklärt werden.

Welche Arten von Wohnkrediten gibt es?

Der bisher erwähnte Hypothekarkredit ist die am häufigsten verwendete Finanzierungsform für den Kauf des Eigenheims. Es gibt aber auch noch eine Sonderform, das Bauspardarlehen. Diese Form der Finanzierung war besonders in der Vergangenheit sehr beliebt. Es war untrennbar mit einem Bausparvertrag verknüpft und ebenfalls mit der Eintragung eines Pfandrechtes auf der Liegenschaft besichert. Allerdings sind Bauspardarlehen nur innerhalb von gesetzlichen Grenzen zulässig und gerade bei dem derzeit bestehenden niedrigen Zinsniveau sind diese Grenzen nicht mehr sinnvoll. Kreditnehmer sind aufgrund der minimalen Zinsen besser dran, wenn Sie einen herkömmlichen Hypothekarkredit aufnehmen.

Wo kann ich online einen Wohnkredit abschließen?

Im Internet gibt es viele Möglichkeiten online einen Wohnkredit abzuschließen. Ob jedermann gerne online einen Kreditvertrag abschließt, der in die hunderttausenden Euros geht, mag dahingestellt sein. Jedenfalls sollte man aber vor Abschluss eines Wohnkredits die Finanzierungswahrscheinlichkeit des Investments online überprüfen. Das heißt zu prüfen, ob du dir aufgrund deiner individuellen finanziellen Situation überhaupt die ins Auge gefasste Immobilie leisten kannst. Da kann ein online Wohnkredit-Rechner sehr gute Dienste leisten.

Ist die Finanzierungswahrscheinlichkeit gegeben, bietet der online Immobilien-Kreditrechner die Möglichkeit, die verschiedenen Anbieter gut zu vergleichen. Besonders einfach geht das mit einem Kreditrechner, der alle Kosten der Baufinanzierung, mit den Laufzeiten und Eigenmitteln vergleichbar macht. Auch die sonstigen Konditionen wie Sondertilgungen oder rückzahlungsfreie Zeiten solltest du dir online im Vorfeld genau ansehen.

Wie kann ich meinen Wohnkredit schneller abzahlen?

Wer erbt oder sparsam lebt und schon eher als ursprünglich geplant den Kreditbetrag zusammengespart hat, möchte dann oftmals schon früher seinen Kredit abzahlen und die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht haben. Eine frühere Rückzahlung der Baufinanzierung ist möglich, aber nur unter speziellen Bedingungen. Zunächst muss der Kredit vollständig abgezahlt sein und die Bank muss damit einverstanden sein. Daher ist es wichtig, diese Frage schon vor Abschluss des Kreditvertrages mit seinem Kreditgeber zu klären und sich zu erkundigen, ob Vorfälligkeitsentschädigungen in Abrechnung kommen.

Welche Unterlagen benötige ich für die Aufnahme eines Wohnkredits?

Für die Aufnahme eines Kredits benötigst du einen amtlichen Lichtbildausweis und ein ausgefülltes Kreditformular, in dem du persönliche Angaben (unter anderem Familienstand, Beruf, Unterhaltsverpflichtungen) machst. Mit einem Einkommensnachweis muss die Tragbarkeit des Kredits nachgewiesen werden. Damit die Kosten des Wohnprojekts ermittelt werden können, braucht die Bank oder die Sparkasse die Projektkosten (also das Exposé der Immobilie) und Kostenvoranschläge für die geplanten Sanierungs- oder Bauarbeiten. Pläne, ein Grundbuchauszug oder Fotos der Liegenschaft ergänzen die Unterlagen. Eine Aufstellung der Aufschließungs- und Nebenkosten sind auch beizustellen.

Wie kann ich meinen Immobilienkredit umschulden?

Auch wenn der Kredit bereits läuft, macht es immer wieder Sinn zu prüfen, ob es nicht Darlehen mit günstigeren Konditionen gibt. Wenn das der Fall ist, solltest du umschulden. Das heißt, dass du einen bestehenden durch einen neuen Kredit ablöst, um die Rückzahlungsraten zu senken und ihn neu zu strukturieren. Gerade in Zeiten von niedrigen Zinsen macht es Sinn, über eine Umschuldung zu einem Darlehen mit günstigeren Zinsen nachzudenken. Bedenke allerdings, dass Umschuldungen auch mit Nebenkosten verbunden sind, die du natürlich in deine Bewertung einfließen lassen musst, wie Eintragungskosten, Bearbeitungsgebühren und Pönalen für eine vorzeitige Zurückzahlung.

Wie kann ich meinen Kredit aufstocken?

Gerade, wenn du ein Bauvorhaben verwirklichst, kann es notwendig sein, dass du mehr Geld benötigst und die Kreditsumme erhöht werden muss. Dazu gibt es zwei Alternativen: Entweder du nimmst einen zweiten Kredit auf, oder du löst das Problem mit einer Umschuldung. Welche der beiden Möglichkeiten besser ist, kommt auf die konkrete Situation an. Erkundige dich nach den Bedingungen sowie Kosten und vergleiche die Möglichkeiten mir einem Kreditrechner.

Wie kann ich steuerlich von meinem Wohnkredit profitieren?

Ein Immobilienkredit ist nicht uneingeschränkt von der Steuer absetzbar. Zunächst ist einmal festzustellen, ob es sich um eine private Nutzung oder um eine gewerbliche Nutzung der Immobilie handelt. Gewerblich heißt, dass du in den gesamten Räumlichkeiten ein Büro oder eine Kanzlei unterbringst oder die Eigentumswohnung oder das Haus zur Gänze vermietest. Nur in diesem Fall können die Kosten für die Immobilie von der Steuer abgesetzt werden. Wichtig ist allerdings, dass du nur die Kreditkosten und die Zinsen, nicht aber die Tilgungssumme selbst, steuerlich geltend machst. In der monatlichen Rate musst du daher den Anteil der Zinsen und Kosten herausrechnen und als steuermindernde Werbungkosten absetzen. Wenn du also derzeit einen Kredit aufnimmst, ist bei privater Nutzung keine steuerliche Berücksichtigung möglich.

Achtung: Hast du deinen Baukredit mit einer Laufzeit von mehr als 8 Jahren schon vor dem 1.1.2016 abgeschlossen und dient die Immobilie als Hauptwohnsitz, können jährlich die Kosten und Zinsen des Hypothekarkredits abgesetzt werden, auch wenn sie privat genutzt wird. Wie hoch die Auslagen sind, die als sogenannte Sonderausgaben abgesetzt werden können, richten sich nach dem Einkommen und der Lebenssituation. Bei allen steuerlichen Fragen wende dich am besten an einen Steuerberater.

Was mache ich in der Karenz mit meinem Wohnkredit?

Wer in Karenz geht, muss weiterhin die Kreditraten bezahlen, eine Karenz ändert nichts an der weiteren Verpflichtung, der Ratenzahlung nachzukommen. Am besten ist es, in so einem Fall Kontakt mit der Bank oder der Sparkasse aufzunehmen. Da eine Karenz befristet ist, hast du gute Chancen, dass ein Aussetzen der Raten für eine gewisse Dauer vereinbart werden kann.

Was mache ich mit dem Wohnkredit, wenn ich arbeitslos werde?

Zunächst einmal gilt, dass die Raten weiterhin bezahlt werden müssen. In dem unangenehmen Fall der Arbeitslosigkeit raten Experten in jedem Fall dazu, mit der Bank Kontakt aufzunehmen. Vielleicht kann der Berater die Zahlungen aussetzen, oder gibt es Möglichkeiten, die Tilgungssumme zur reduzieren. Allerdings sollte man der Wahrheit ins Auge blicken und ehrlich zu sich selbst sein. Kann man sich die Raten noch leisten und wie wird die Zukunft aussehen? Auch in diesem Fall nimm mit dem Kreditinstitut Kontakt auf und kläre die Möglichkeiten.

Wie bekomme ich als Selbständiger einen Wohnkredit?

Auch als Selbstständiger bekommt man einen Immobilienkredit. Nur ist es als Arbeitnehmer einfacher, das regelmäßige Einkommen in den Verhandlungen vorzulegen. Als Angestellter ist das jährliche Einkommen relativ konstant, steigt im besten Fall gleichmäßig an und kann mit Jahreseinkommensnachweisen leicht dargestellt werden. Als Selbständiger gibt es mehr Unterschiede in den Jahren und es ist nicht so einfach, den Banken für die Baufinanzierung die Kreditwürdigkeit darzulegen. Mit Steuerbescheiden, Bilanzen oder Einnahmen- und Ausgaben-Rechnungen und betriebswirtschaftlichen Auswertungen kann man den Kreditinstituten mehr Sicherheit geben. Auch Lastschriftanzeigen des Finanzamtes und der Sozialversicherungsträger werden manchmal gefordert. Es helfen auch Businesspläne, die eine positive Einkommensentwicklung in der Zukunft offenlegen. Tipp: Manche Selbständigen versuchen, mit Ausgaben das Einkommen gering zu halten, um wenig Steuer zu zahlen. Diese Strategie rächt sich aber, wenn ein Baukredit oder Wohnkredit aufgenommen werden soll. Daher im Vorfeld das steuerliche Einkommen in Anbetracht eines Kredits nicht so gering wie möglich halten.

Welche weiteren Tipps gibt es für einen Wohnkredit?

Wenn du über folgende Tatsachen Bescheid weißt, hilft dir das bei der Aufnahme eines Darlehens.

• Liegenschaftswert
  Dieser ist der wichtigste Wert der Immobilie. Vor den Verhandlungen prüfe, ob er im Marktwert liegt. Ist er günstiger oder ist der Wert überzogen? Er ist jedenfalls entscheidend für die Kreditvergabe. Erkundige dich schon in der Phase vor dem Kauf über den Liegenschaftswert und eine mögliche Wertsteigerung in der Zukunft.
• Laufzeit des Kredits
  Wie lange der Kredit läuft, hängt von deinem persönlichen Lebensmodell ab. Wie alt bist du, welche Einkommenskurve ist absehbar? Ist es besser mit einer Ansparvariante zu arbeiten oder ist doch eine Ballonfinanzierung besser, in der eine hohe Rückzahlungssumme am Ende der Laufzeit fällig wird? Das kommt auf deine konkreten erwarteten Lebensumstände an.
• Doppelbelastung
  Wer eine Immobilie erst bauen oder renovieren muss, und daher für eine längere Zeit zu den Baukosten noch die Mietkosten der Altwohnung zu begleichen hat, ist doppelt belastet. Hier könnte man für die Anfangsphase noch niedrigere Tilgungsraten vereinbaren oder nur die Zinsen zurückzahlen, um die finanzielle monatliche Belastung abzufedern.
• Förderungen
  Bevor du zu bauen oder zu renovieren beginnst, informiere dich, ob es Wohnbauförderungen gibt. Förderungen gibt es vom Land aber auch vom Bund, für Energieeffizienz-Maßnahmen oder wenn es sich um die Sanierung von erhaltungswürdigen Gebäuden geht.
• Mit einem Kreditrechner Angebote vergleichen
  Am einfachsten geht der Vergleich mehrerer Angebote mit einem Kreditrechner für Immobilien. Die Parameter (Laufzeit, Kreditsumme, monatliche Raten) lassen sich hier einfach ändern und somit sowohl das beste Modell und der beste Anbieter für seine individuelle Lebenssituation finden.
• Niedrigzinssatzphase nutzen
  In Phasen niedriger Zinssätze sollten Fixzinssatzvereinbarungen geschlossen werden. Auch wenn die Zinsen wieder steigen, kann man weiterhin vom geringen Zinssatz profitieren.
• Informationspflicht
  Bevor Du den Vertrag abschließt, verlange die in den Europäischen Standardinformationen für Kreditierungen nach dem Verbraucherkreditgesetz vorgegebenen Informationen. Mit dem effektiven Jahreszinssatz hast du einen Wert, der einen Vergleich unterschiedlicher Angebote sinnvoll macht.
• Versicherungsprämien
  Bevor du dich für einen Kreditgeber entscheidest, solltest du vergleichen, welche Sicherheiten gefordert werden. Wenn eine Kreditrestschuldversicherung gefordert wird, was durchaus üblich ist, solltest du dir genau die Prämien ansehen, denn hier gibt es große Unterschiede. Sollte der Abschluss solch einer Versicherung notwendig sein, dann müssen die Prämien im Effektivzinssatz notwendigerweise einberechnet werden, damit dieser Wert wirklich verglichen werden kann.
• Lebensversicherung
  Wenn du einen Kredit aufgekommen hast, und deine Angehörigen absichern möchtest, überlege den Abschluss einer Lebensversicherung mit fallender Summe. Solltest du während der Kreditlaufzeit versterben, wird die restliche aushaftende Kreditsumme an deine Familie ausgezahlt. Sie ist damit in diesem Fall abgesichert, um die Immobilie nicht zu verlieren.
• Inflation
  Gerade in Zeiten einer hohen Inflation gewinnt der Kreditnehmer. Der vertraglich vereinbarte Kreditbetrag bleibt bestehen, allerdings wird mit jedem Jahr ein Wertverlust in Höhe der Inflation schlagend, was bei den Kreditraten positiv ist. Denn: Das Einkommen wird mit der Inflation steigen, die Kreditraten allerdings nicht. Nach einer Laufzeit von 40 oder 50 Jahren kannst du davon schon richtig profitieren.